兇宅賠不賠:房客自殺,房東求償無門?(3)

承租人或得承租人同意居住的親友在租賃房屋內自殺,是否應該要賠償屋主的問題,前一篇文章講到台灣高等法院108年度上字第209號判決的結論,這裡把重點貼出來,供大家複習。


<判決結論一:自殺而使他人房屋成為凶宅,背於善良風俗,行為人也可以認知或預見房屋交易價格、用益功能將受到不好的影響,因此構成民法第184條第1項後段之侵權行為>

<判決結論二:在房屋內自殺,雖然沒有造成房屋「物理上」的毀損或滅失,但仍可類推適用民法第433條的規定,請求負損害賠償責任>


不過,最高法院103年度台上字第583號、584號判決,有其他的看法:


判決原文:

「林○自殺屬於極端終結生命之方式,雖為社會所不贊同,但是否即為有背於善良風俗,不無疑義。且林○燒炭自殺,雖主觀上係出於殘害自己生命之意思而為,但何以有侵害系爭房屋財產上利益之故意,原判決未說明其理由,遽謂林○有侵害被上訴人系爭房屋財產利益之故意,進而推認林○之法定代理人上訴人林○振,應依民法第一百八十四條第一項後段、第一百八十七條之規定負賠償責任,已有可議。次按,因承租人之同居人或因承租人允許為租賃物之使用、收益之「第三人應負責之事由」,致租賃物毀損、滅失者,承租人負損害賠償責任,民法第四百三十三條定有明文。倘林○不應依民法第一百八十四條第一項後段負損害賠償責任,上訴人林X娜即無依民法第四百三十三條負損害賠償責任之餘地。再者,民法第四百三十二條第一項、第二項前段規定「承租人應以善良管理人之注意,保管租賃物,租賃物有生產力者,並應保持其生產力。承租人違反前項義務,致租賃物毀損、滅失者,負損害賠償責任」。系爭租約第十一條約定「乙方(即林X娜)應以善良管理人之注意使用房屋,除因天災地變等不可抗拒之情形外,因乙方之過失致房屋毀損,應負損害賠償之責。」所謂善良管理人之注意義務,係指交易上一般觀念,有相當知識經驗及誠意之人應盡之注意,原判決胥未調查審認林○何以在系爭房屋燒炭自殺,及上訴人林X娜如何未盡注意義務,徒以上訴人林X娜應依上開規定負損害賠償責任,尚嫌疏略。」


「查被上訴人將系爭房屋出租與上訴人萊○○公司經營便利商店,萊○○公司交由上訴人○○商行代為經營,成鈴彥商行之受僱人陳○○於系爭房屋自殺身故,致系爭房屋成為凶宅,經濟價值減損,此為原審確定之事實。似此情形,系爭房屋本身未遭受任何物理性變化,所有權未受侵害,上訴人究係侵害被上訴人何種權利,而須負民法第一百八十四條第一項前段之損害賠償責任,仍不無推求之餘地。原審遽謂陳○○因執行職務,過失不法侵害他人權利,成鈴彥商行自應依民法第一百八十八條第一項本文規定負僱用人連帶損害賠償責任,已有可議。次按,因承租人之同居人或因承租人允許為租賃物之使用、收益之「第三人應負責之事由」,致租賃物毀損、滅失者,承租人負損害賠償責任,民法第四百三十三條定有明文。倘陳○○不應依民法第一百八十四條第一項前段負損害賠償責任,萊○○公司即不應依民法第四百三十三條負賠償責任,況系爭房屋經濟價值減損,是否即為租賃物毀損滅失,尚非無疑。原審徒以上開理由,遽謂萊○○公司應負損害賠償責任,亦有可議。」判決參照。


簡單說幾個重點(為了配合台灣高等法院108年度上字第209號判決,所以調整最上面最高法院判決的順序,方便讀者們比對):


<判決結論一:自殺雖然是屬於極端終結生命之方式,不被社會認同,但是否就是有背於善良風俗,令人質疑。且自殺雖然主觀上是出於殘害自己生命之意思,但不等同就是故意侵害租賃房屋的財產上利益,所以不可以依據民法第184條第1項後段求償>

<判決結論二:民法第433條的規定是指房屋物理上的毀損,在房屋內自殺而使房屋成為兇宅是經濟上的毀損,不適用民法第433條規定>(註:最高法院這裡只認為不可以直接適用民法第433條的規定,但並沒有排除「類推適用」的可能性。)

<判決結論三:民法第四百三十三條規定,是因承租人的同居人或因承租人允許使用、收益租賃物的人,有他應該負責的事由,導致租賃物毀損、滅失時,承租人才要負損害賠償責任。如果自殺者不須依民法第184條第1項後段負損害賠償責任時,承租人也不須依民法第433條負損害賠償責任。 >

因為最高法院的這幾則判決,此後實務上的認定比較傾向不能索賠,不過仍然偶有幾則地方法院或高等法院會採不同的看法,像台灣高等法108年度上字第209號的判決,在後續是否會形成穩定的見解,仍有待觀察。


  • 判決小辭典:「原判決胥未調查審認…」

「胥未」:「胥」在這裡是副詞,在「教育部重編國語辭典修訂本」,意思是「皆」、「都」的意思,這裡可以理解為「都沒有」、「完全沒有」。

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